相談事例

❶共同化のメリット「あと一軒の合意」

隣地地主同士で何年も共同化を話し合ったが、あと１軒の合意が得られなかった。結局、別々の建物に。
共同化できれば、消防法上の二方向避難でもスペースを余裕で確保。
変電設備・給排水設備の共用などでも工事費節減、利便性も増します。
隣接建物との幅も50cm。別々の工事で建設工事も難易度が高い。

❷持ち家を売却して移住

◉40年前に、ニュータウンに70坪の土地を買って、黒い
   戸建てと白い書斎を建設した。ガリバリウムの屋根。
   西ドイツ製のキッチン。
   コンクリート製の地下駐車場。
◉しかし、時代は変わり、２台目駐車場は必須。
   今から増設するには、書斎の移設とコンクリート
   破砕・掘削・養生・増設。新たに建設するよりはるか
   に高くつく。
◉安値で処分後、東京へ移住。

❸地上げ屋協力でウルトラC

◉再開発での評価額が坪4千万円。
◉登記簿記載の抵当権（共担目録極度額）が坪5千5百万
   円。1坪売るたびに1500万円のマイナスだ。誰がそん
   な事業に協力できるか、と地上げ屋さん。
◉でも、その地上げ屋にも協力してもらえる案。
   （1年以上保有している固定資産なので）土地交換で
   400万円の交換差額をもらいました。

❹入居者の孤独死対策

◉男63歳、バーの店長。出勤しないので店員が訪ね
   たら、３階１K住宅の窓際で孤独死。親族への連絡
   つかず。
◉お茶のみ友達がいきなり、不動産の悩みを打ち
   明けた。「都心で小遣い稼ぎに１K住宅を賃貸して
   いた」
◉「入居者が孤独死」。さて「身寄りのないこの人の
   葬儀をどうするか」、「私物はオーナーが勝手に
   処分できるか」

❺依頼・契約時の問題解決

◉ニュータウンで、戸建ての南側に敷地の余裕があっ
   た。書斎を新築しようと設計事務所に頼んだ。
◉80万円かけて図面は仕上がったが、「砂防地区なので
   地盤の高い南側隣地の擁壁から4メートル空けて建設
   せねばならない」、と市役所が。
◉本宅があるので、建物がおさまらない。この図面に
   どうして80万円も支払わねばならないのだ。

❻適正な管理とは？

◉岐阜県の河川沿いに400坪の土地をもっている
   名古屋市内在住の土地所有者が、瑞穂市から
   「適正な管理」を要請された。
◉息子と二人で草刈りに出かけたが、息子から「いつ
   まで手間暇かけて草刈りするの？」、と。
◉さて、借り手はあるか、買い手はあるか、
   測量図面はあるが権利証は見当たらない。
   地目は何かな。

❼土地建物の乗っ取り計画か？

都心に1憶1千万円で土地を買った。3憶2700万円で１フロア3戸の1LDK、11階建て33戸の賃貸住宅を建設する工事請負契約を結んだ。建物が竣工しているのに「引き渡しの連絡」がこない、老夫婦は不安になった。ゼネコン曰く、「ご主人が11通の変更契約に印鑑を押してるので、追加工事費を支払わねば引き渡しできない」、と。工事請負契約には融資銀行の支店長まで同席して、これ以上の融資は行わないことになっていたのに。設計事務所とゼネコンが共謀した「土地建物の乗っ取り計画」か。

❽キャンセルビジネスとは？

孝行息子が、身障者の母親のために、２階建ての戸建て住宅を求めていた。
手持ち資金と銀行貸し付けで、3,200万円が上限だった。有名なハウスメ－カーを望めなかったが、販売実績を誇る販売会社に決めた。鉄道駅から徒歩9分、東側に市道、南北にもそれぞれ戸建て住宅。土地代1,100万円、建物工事費2,100万円、現況は更地。土地売買契約書、建物請負工事契約書を見せてもらった。なんと、工事請負契約書に添付されていたのは、標準工事設計図書。具体の設計協議は、手付け金320万円を支払ってから始まったそうだ。市道側にカーポートを計画し、南側玄関まで幅１．５㍍、１５度のスロープを設けると、標準設計図書では収まっていた「ドラム・ピアノの個人レッスンスペース」がとれなくなった。また、車いすのハンドリムを握る手が玄関壁に擦れる、楽器周りの導線も不自由。北側には防音壁が必要困っているところへ、住宅メーカーから弁護士名で、「先に進めるのか、解約するのか？」と催促の内容証明文書。これでは、発注者側の契約違反として、違約金320万円支払うことになる。どうもこの契約書スタイルには国土交通省も注目したようだ。

❾プール施設の排水ルート

先代から相続した千葉県の土地を所有するオーナーから、隣地所有者が、同じ敷地内に増設したプール施設の排水ルートを、オーナー所有の土地側に設けたいとの申し入れを受け、施工時の敷地内立入りの可否など、トラブル絡みとなり、先方の弁護士からの高圧的な申入れに対する対応方法について相談を受けました。

❿代々続く16代目当主所有の土地処分

静岡県に代々続く商売を続ける16代目当主が所有する土地を処分するにあたり、先先代以来隣地所有者とのトラブル経緯があるため、県道に面する境界標石確認に際して、立会いを要する機会を捉え、隣地所有者が高齢化による世代交代時期を迎えている状況もあり、子息の住居用として、県道から離れた奥側の部分との換地の申し入れがあり、その対応方法に関する相談を受けました。

⓫街区全体再開発の取組協力

名古屋都心部居住の不動産オーナーからのご相談があり、所有地を含む、道路(公道)で囲まれた街区全体の再開発に向けた取り組みに協力できないかとの依頼を受けました。
こちらのオーナーとの関係は、以前同地域の隣接エリアで、当NPOのメンバーが、まちづくりに関する勉強会を立上げ、まちづくり協議会結成へと進むプロセスに、地元の主要メンバーとして関わっておられた事から、その考え方と行動原理を相互に知る事となっていました。